¿Cómo se calcula la rentabilidad de una vivienda de alquiler?
Tener el dinero en el banco resulta cada vez menos productivo, sobre todo teniendo en cuenta el contexto actual. De hecho, hay el dinero que está en el banco sin dar rentabilidad ha perdido ya un 10% de su valor por culpa de la inflación.
De ahí que la opción de invertir esté ganando más terreno en la actualidad, siendo la compra de una vivienda para alquilar una de las formas de inversión más seguras y rentables del momento. Pero, ¿qué tan rentable puede llegar a ser?
Si estás pensando en comprar una vivienda y quieres saber qué beneficios vas a obtener alquilando tu inmueble, en este artículo te explicamos cómo calcular la rentabilidad de una vivienda de alquiler para conseguir una inversión redonda.
¿Qué es la rentabilidad de un alquiler?
La rentabilidad de una vivienda de alquiler es el rendimiento económico mensual que un propietario obtiene al arrendar su inmueble a un inquilino.
El primer paso para saber si es rentable comprar un piso para ponerlo en alquiler es calcular la rentabilidad bruta y, a partir de ahí, se comprueba el beneficio neto que se puede obtener de un arrendamiento.
¿Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler?
Como te decíamos, para calcular si un alquiler es rentable hay que distinguir entre dos tipos de rentabilidades: bruta y neta. La primera nos da una estimación de los beneficios que obtendremos alquilando un piso, mientras que la segunda nos indica las ganancias reales que vamos a conseguir.
Rentabilidad bruta
Mide la relación entre la inversión en la vivienda y los ingresos anuales de la renta de alquiler.
Para calcular la rentabilidad bruta de un alquiler hay que aplicar esta fórmula:
Ingresos de la renta de alquiler anual / coste de la vivienda x 100
Ejemplo: si el precio de alquiler mensual es de 800 euros x 12 meses = 9.600 euros. Esta cantidad la dividimos entre el precio de la vivienda (120.000 euros en este caso) dando como resultado 0,08 que, x 100, nos da una rentabilidad bruta del 8%. A partir de ahí, para llegar a la rentabilidad real, hay que calcular la rentabilidad neta de la inversión.
Rentabilidad neta de un alquiler
Mide la relación entre la inversión en la vivienda y el beneficio que se obtiene a través de la renta de alquiler, pero teniendo en cuenta los impuestos fijos a pagar por tener en propiedad un inmueble, como los gastos de comunidad, el IBI, el seguro del hogar, las reparaciones de vivienda, etc.
Para calcular la rentabilidad neta de un alquiler hay que aplicar esta fórmula:
Ingresos de la renta de alquiler anual - gastos fijos / inversión inmobiliaria (inicial + precio de la vivienda) x 100
Ejemplo: sabiendo que los ingresos anuales de la renta de alquiler son de 9.600 euros, a ello habrá que restarle los gastos fijos que hay que pagar por ser propietarios (pongamos que son 1.500 al año): 9.600 - 1.500 = 8.100. Esta cantidad la dividimos entre la inversión inicial en la vivienda (10.000 euros) + el precio de la vivienda (120.00 euros) = 130.000. Entonces sería: 8.100 / 130.000 = 0,062 y x 100 = 6,2%.
Siguiendo el ejemplo, la rentabilidad neta de alquiler en este caso sería de un 6,2%.
Como vemos, hay una diferencia de 2,2% entre la rentabilidad bruta y la neta. Es normal, ya que como en cualquier otro tipo de cálculo rentable, tenemos que tener en cuenta todos los gastos que van ligados a la actividad del arrendamiento.
¿Qué rentabilidad es buena para un alquiler?
Una vez hecho el cálculo sobre la rentabilidad de alquiler, hay que determinar si el porcentaje nos indica un alquiler más o menos rentable. Sobre ello debes saber que, actualmente, la rentabilidad neta de un alquiler superior al 4% se considera una buena inversión inmobiliaria.
Invertir en bienes inmuebles siempre se traduce a beneficios, pero, ciertamente, hay inversiones que son más provechosas que otras. Si aspiras a obtener la máxima rentabilidad, lo ideal es invertir en viviendas ubicadas en distritos y municipios cuyo valor será superior en los próximos años.
¿Buscas construir un gran patrimonio? En ese caso, puede interesarte invertir en un lugar con mayor facilidad para alquilar a un precio más elevado, aunque la rentabilidad obtenida sea un tanto menor. Mientras que, si lo que quieres es alcanzar la máxima rentabilidad, lo más recomendable es invertir en zonas que previsiblemente serán más demandadas en los próximos meses, con una proyección financiera y urbanística.
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Y tú, ¿ya has calculado la rentabilidad de ese piso en el que quieres invertir este año?
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